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初めてマイホームを建てる方にとって、土地探しをどのように進めればいいか分からない方も多いでしょう。
人生でそう何度もない大きな買い物ですので、絶対に失敗したくないですよね。
そこで、今回は住むエリア・土地探しのポイントを詳しく紹介します。
注意点も解説しますので、これから新築住宅を建てる方はもちろん、今のお住まいから住み替えを検討している方も、ぜひ参考にしてください。
●土地を選ぶ際には、早めに建設会社へ相談するのもおすすめです。
●入沢工務店は、山梨にオフィスを構え“地元密着”をコンセプトに、スタイリッシュで快適な家づくりに励んでいます。
Contents
注文住宅を新築する際のエリア選び“5”のポイント
家を建てる土地探しをする前に、まずは新生活を始めるエリアを探さなくてはいけません。
元々のお住まい付近に場所で検討する方も多いかもしれませんが、遠く離れた場所を選ぶ方もいるでしょう。
その際に、必ず確認した方が良いポイントがあります。
それぞれ詳しく見てみましょう。
その①通勤・通学の交通アクセスや駅からの距離
学校はお子さんの成長によって変わる可能性がありますが、勤務先はあまり頻繁に変わらないはず。
そのため、やはり駅までのアクセスが良い方が良いでしょう。
また、最寄り駅の始発・終電時間や乗り継ぎもチェックしておくのもおすすめです。
利便性の高い駅から徒歩で15分以内の場所が土地の価格が高くなる傾向が強いため、ご予算に応じてバスや自転車の利用を前提にすることも重要です。
その際には、駅の駐輪場有無や、アクセス経路の坂道、横断歩道の数、夜の街灯数など、直線距離以外のポイントも必ず確認してください。
大切なことは、一度ご自身で歩いてみることです。
ただし、交通アクセスが良く駅から近いと、どうしても周囲が騒がしくなる可能性が高まるため、自動車や自転車を頻繁に使うのであれば、駅から少々離れている方が静かな生活が送れるかもしれません。
その②公共施設との距離
病院や市役所、郵便局、銀行など、生活に欠かせない公共施設の場所を確認しておきましょう。
毎日訪れる場所ではありませんが、アクセスが良いと土地の資産価値も安定しやすいため、出来るだけ好条件な場所を選んでください。
お子さんのいるご家庭ですと、図書館や公園などの場所も必ずチェックしましょう。
警察署や交番が近いエリアは、比較的治安が良いです。
災害時の緊急避難場所がどこかも知っておきましょう。
その③買い物エリアとの距離・アクセス方法
スーパーやコンビニエンスストアとの距離やアクセス方法も、快適な生活を送るためには重要なポイント。
最近は郊外でも大型ショッピングモールがあるため、それらもチェックしておきましょう。
ただし、お買い物ができるお店が近いと、車の排気ガスや騒音、渋滞が気になる場合もあるため、現地を訪れた際には、これらについても確認してください。
その④学校・幼稚園・保育園の評判
お子さんがいるご家庭の場合には、教育・保育施設についても確認しなくてはいけません。
特に、小中学校は家と学校の距離だけで学区が決まる訳ではなく、近くに校舎があってもそこに行くとは限りません。
そのため、必ず役所や教育委員会などへ事前に確認しましょう。
「学校選択制」を採用している自治体も多いですが、個人の意思で自由選択できる地域はごくわずかです。（参考：文部科学省｜小・中学校における学校選択制実施状況）
事前に生徒数も調べて、お子さんの特性に合わせて大規模校・小規模校などを選んで学区内のエリアを選ぶのも良いでしょう。
共働きのご家庭では、保育園や学童保育の待機児童数も重要なチェックポイントです。
その⑤景観条例や街づくり条例の有無
エリアによっては、街並みの景色や景観を保全するために、家の外観で使える色や仕様、建物高さを制限する「景観条例」や「街並み条例」がある場合があります。
建築基準法のように違反しても取り壊しになるケースは稀ですが、景観行政団体の指導を無視すると、罰金などが課せられる可能性もゼロではありません。
なにより、違反するとご近所関係がうまくいかずに、居心地の悪さを感じることになってしまうでしょう。
エリアを検討する際には、自治体へこれらの条例があるかどうかを確認してください。
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マイホームの土地探し“10”のチェックポイント
ある程度住みたいエリアが絞れたら、いよいよ土地探しです。
ずっと住み続けられる家にするためには、利便性だけではなく土地の性質もきちんと確認しておかなくてはいけません。
その①日当たり・風通し
日当たりや風通しは、快適な暮らしを実現させるためだけではなく、家を長持ちさせる上でも重要なポイントです。
なぜなら、水はけや日当たりが悪く、常にじめじめとしている土地は、湿気がこもり、柱などの構造躯体の劣化が早まってしまうからです。
また、太陽光パネルの設置を検討している方にとっても、一日の大半が日陰になっているようではいけません。
周囲に背の高いマンションなどが建っていないか、大きな木が生えていないかなどをチェックしてみましょう。
また、既に建っている周りの住宅を見て、外壁に藻やカビが生えていないか見てみるのも参考になります。
すぐ隣に広い空き地があると、将来マンションが建つ可能性もありますので、注意が必要です。
その②前面道路の幅・交通量
前面道路の幅や交通量は、生活の利便性に大きく影響します。
例えば、前面道路の交通量が多く歩道がないと、安心して徒歩や自転車ででかけられませんし、車を駐車場から出し入れするにも一苦労です。
歩道の有無・交通量（増える時間帯など）は必ず確認してください。
また、雨が降った後の水はけについても確認しておくと良いでしょう。
側溝の流れが極端に悪かったり、大きな水溜りがあったりする場合は、国土交通省が運営している「道の相談室」へ連絡し、是正してもらえるか聞いてみるのもおすすめです。
その③土壌汚染の有無
場所によっては、昔工業地帯でそこから住宅地へ転用された可能性もあるため、心配な方は土壌汚染しているかどうかも確認しましょう。
ただし、いきなり地質調査などを手配する必要はありません。
まずは、法務局へ行き「土地利用履歴」を見て、過去にどのような建物が建てられていたのかを確認してみましょう。
都道府県によっては、ホームページにて土壌汚染対策法の指定区域を調べられるところもありますので、そちらも併せて活用してください。（参考：山梨県｜土壌汚染対策法の指定区域）
その④地盤の状態・改修の有無
いくら家そのものの耐久性を高めても、それを支える地盤が弱ければ、経年によって傾いてしまうリスクがあります。
そのため、必ず自治体が公表している液状化マップを確認しましょう。（参考：甲府市液状化マップ）
液状化とは、地震が発生して地盤が強い衝撃を受けると、今まで互いに接して支えあっていた土の粒子がバラバラになり、地盤全体がドロドロの液体のような状態になる現象のことをいいます。液状化が発生すると、地盤から水が噴き出したり、また、それまで安定していた地盤が急に柔らかくなるため、その上に立っていた建物が沈んだり（傾いたり）、地中に埋まっていたマンホールや埋設管が浮かんできたり、地面全体が低い方へ流れ出すといった現象が発生します。
（引用：国土交通省）
その⑤都市計画道路予定地の有無
「都市計画予定地」とは、都市計画法に基づき、将来道路となる可能性がある地域を指定する仕組みです。
ただし、都市道路計画予定地はあくまでも“計画”であるため、いつ道路工事が始まるかが決定している訳ではありません。
しかし、道路計画が動き始めれば退去しなくてはいけないというリスクが伴います。
そのため、指定外の土地と比べると安価です。
都市計画予定地に指定されているものの50年以上何も工事が始まっていない土地もあるため、指定エリア内に気になる土地があれば、その周囲に道路用地として確保されている空き地がないかや、土地の延長線上に接続しそうな道路がないか確認しましょう。
自治体によっては、都市計画工事の“完了宣言”をしている場所を示す資料を公開しているところもあるため、都市計画予定地でもそちらに該当すれば工事が行われない可能性もあります。（参考：山梨県｜山梨県施行街路事業の完了宣言路線一覧表）
土地の現状や工事計画の進捗を知りたい方は、必ず役所へ問い合わせましょう。
その⑥災害履歴やリスクの有無
災害被害をできるだけ受けない家にするためには、土地の特性や過去の被害履歴について十分チェックしておく必要があります。
過去の被害状況については、国土交通省の災害履歴図を確認してください。
洪水リスクなどは、国土地理院の重ねるハザードマップを見るのがおすすめです。
（引用：重ねるハザードマップ〈洪水〉）
その⑦借地権付きや所有権付きか
土地と言っても、その権利には2種類あり、「所有権」と「借地権」に分かれます。
所有権とは、多くの方が想像する通り、購入することでその土地の所有者となる権利です。
一方、借地権とは、別に土地所有者、つまり地主がいて、賃借契約に基づき地代を納めて土地を借ります。
所有権の方が価格が高く固定資産税・都市計画税の納税義務が発生しますが、永続的に住み続けられます。
借地権付きの土地は価格が安く、所有者とならないため諸税の課税義務は発生しません。
また、借地借家法に基づき地代遅延や契約違反を起こさない限り、立ち退きを命じられる心配もないです。
しかし、あくまでも“借りている”ため、土地価格の高騰などがあっても資産が増えることはありません。
大切なのは、どちらの方があなたの人生設計に合っているか検討することです。
初期費用・税額を抑えたい方は借地権付きの土地がおすすめですし、資産として土地を所有したい方は所有権付きの土地を選びましょう。
その⑧建築条件の有無
販売されている土地の中には「建築条件」付きのものもあります。
建築条件とは、定められた期間に指定された建設業者で家を建てることを指すため、買主が自由に会社を選べません。
間取りやデザインに特段こだわりがなければ会社探しの手間が省けますが、思い描く理想の家がある場合は、イメージ通りの家が建てられないかもしれません。
建築条件が付いているか、付いている場合はどのような会社に建設を依頼しなくてはいけないのかを早めに確認しましょう。
その⑨土地の向き・方角
土地のどの方角に前面道路があるのかによって、特性が異なります。
なぜなら、一般的には接道側が開けており、そこからの日差しを多く取り入れられるからです。
それぞれのパターンを知ることで、後悔してしまうリスクを抑えられます。
東向きの土地
日の出から午前中に日当たりがよく、太陽高度の低い位置からの日差しが差し込むため、窓辺だけではなく部屋の奥まで明るくなります。
逆に午後から日の入りまでは日陰になることが多い点は知っておきましょう。
また、真逆の西側から差し込む夕日を遮れるので、西日に寄って室内が暑くなることが少ない点も特徴です。
西向きの土地
午後から日差しが室内に差し込みます。
そのため、窓の遮熱性が不十分ですと、夏の日射熱が気になるかもしれません。
しかし、逆に言えば冬でも室内が日差しによって暖められるということです。
南向きの土地
メリットは、一日を通して日当りが良く、明るい部屋になることです。
南面に軒を出すことで夏は強い日差しが入りにくく、冬はやわらかな日差しが部屋の奥まで入り込む家を作れます。
1年を通して快適な家を創りやすいのが南向き土地と言えるでしょう。
デメリットは、他の方角と比較して人気があるため価格が高い傾向にある点です。
北向きの土地
日当たりはいいとは言えませんが、その分窓から差し込む日差しが少ないため、室内が日射熱の影響を受けにくいですし、紫外線による床や家具などの日焼けも抑えられます。
また、人気の南向き土地よりも価格が安価なケースが多いです。
ただし、住宅密集地ですと家の外回りに湿気がこもりやすく、結露やシロアリ被害、構造部の腐朽などが起こりやすい点には気をつけましょう。
北向きの土地の場合は、出来るだけ風が通るように、敷地ギリギリまで家を建てないようにすることをおすすめします。
その⑩ごみ置き場・ガードレール・電柱の位置
意外とチェックし忘れてしまうのが、ゴミ置き場・ガードレール・電柱の位置です。
ゴミ置き場は、自治体のルールに基づき設定されているため、土地の目の前にある可能性もあります。
どうしても気になる方は自治体へ申し出れば移動が認められるケースもありますが、ご近所の方からの心象はあまり良くないでしょう。
購入前に位置を確認しておくことをおすすめします。
ガードレールや電柱は敷地への車侵入の邪魔になる場合などは移動してもらえます。
ただし、その工事費用は負担しなくてはいけませんので、やはりこちらも事前確認は欠かせません。
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土地探しをする際の注意点は？
思い通りのマイホーム計画を進めるためにも、土地探しの注意点を抑えることが重要です。
土地選びを後悔しないためにも、注意点を踏まえておくことをおすすめします。
その①スケジュールをしっかり立てる
引越ししたい時期から逆算して土地探しを始めることが重要です。
必要となる期間目安は以下の通りです。
| 土地探し | 2〜3ヶ月 |
| 土地購入の申し込み 住宅ローン仮審査 | 1ヶ月 |
| 土地売買契約締結 住宅ローン本審査 引き渡し | 1〜2ヶ月 |
| 建設会社選定 ラフプラン打ち合わせ | 1〜3ヶ月 |
| 建設会社による詳細設計 建築確認申請 | 1〜3ヶ月 |
| 着工から竣工 | 3〜6ヵ月 |
| 完了検査から引き渡し | 1〜2ヶ月 |
全てがスムーズに進んだとしても、土地を探し始めてから引っ越しまで一年程度かかるということです。
どのステップにおいても焦っては満足できるマイホームは建てられません。
そのため、必ず一つ一つの作業期間に余裕を持っておくことをおすすめします。
その②シチュエーションを変えて複数回現地へ行く
土地探しで現地を見に行く際には、朝・昼・夕や平日・休日、さらに晴天・雨天など様々な場合の様子を見ておくと良いでしょう。
人通りや騒音を確認できますし、雨天時ですと水はけの良し悪しも見られます。
大切なのは、一度の見学で決断しないこと。
必ず複数回現地へ訪れましょう。
その③購入を決断する前に建設会社にも相談する
いくら気に入った土地を見つけたからと言っても、建築のプロでない限りはそこに理想的な家が建てられるかどうかは判断できません。
そのため、ある程度購入したい土地が決まったら、早めに建設会社へ相談することもおすすめです。
特に、その土地を知り尽くした地場の施工会社ですと、周辺環境を含めた家づくりが実現できます。
選び抜かれた地元の職人による施工なので、住み始めてからも長いお付き合いが可能です。
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まとめ｜エリア・土地選びは様々な視点で
土地の購入は人生で何度もあることではありません。
だからこそ、そこに建てる住まいはずっと住み続けられる住宅にしたいですよね。
そこでポイントとなるのが、エリアや土地探し。
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下記ページでは、当社で住まいを建てられた方の感想を紹介しています。
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監修者情報
入沢工務店編集部
入沢工務店編集部です。私たちのミッション（使命）は、笑顔あふれる幸せをつくるために『自立』『信頼』『成長』する企業として家をつくり続けることです。 私たちは家に、住む人、担う人、つくる人それぞれの家族が、笑顔あふれる幸せな生活をプロデュースするために、正道を歩み、向上心を持ち続け知識・技術を磨き続ける集団として、地元山梨に活力を与えることのできる企業を目指します。
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